Если верить realt.by, то нужно признать – активность на рынке недвижимости города Минска просто зашкаливает, бьет все возможные рекорды. 1623 сделки в марте. Это третий результат на всю «историю наблюдений». Больше было только в августе 2022-го – 1645. Ну и декабрь 2021 года поставил абсолютный рекорд – 1655 сделок купли-продажи.
С ценами реальных сделок ситуация чуть хуже. Они, конечно, «отросли» от пикового падения марта 2022 года ($1242/кв. м), но довоенный уровень в $1353/кв. м тоже еще не взят. Сегодня квадратный метр продается по $1317, на 2,6% ниже, чем до вторжения российских войск в Украину. Но тут, в ценах, «исторические пики» очень далеки. 10 лет назад квадратный метр жилья продавался по без малого $1800. И доллары эти были еще те, полновесные, не чета нынешним.
Аналитики этого рынка (а такие у нас есть), могут здраво и профессионально порассуждать о причинах таких аномалий. Малый ввод жилья, сопровождаемый возвратом ставок квартирных кредитов со спекулятивных вершин к более-менее вменяемым величинам, вполне может вызвать небольшой перегрев на фоне, в целом, падения располагаемых доходов населения.
Но интереснее другая цифра в этом секторе – практически треть продаж сегодня происходит по доверенности. То есть продавцы не имеют возможности (или желания) совершать сделку лично. В 2019-м году доля таких сделок была на уровне 3-5%. Мы имеем дело с трендом, явлением. Люди, вынужденно покинувшие страну, расстаются с иллюзиями, с надеждой на возвращение.
Один из специалистов этого рынка рассказал, что более половины заявок на продажу из-за границы приходит из Польши, остальные делят Чехия, Израиль, Литва, Эстония и США. Чаще речь идет о многокомнатных квартирах с ремонтом в хороших районах. И это неудивительно. Социальной базой протестов был совсем не пролетариат.
Правильно ли они поступают?
Если убрать из уравнения моральную составляющую, ностальгию, желание в будущем «преклонить голову» в родных местах, то вопрос находится в плоскости: с какой скоростью будет дорожать/дешеветь недвижимость в Минске и какие существуют риски для такого рода объекта вложений? Прогнозная динамика цен зависит от сочетания факторов – наличия предложения (ввода нового жилья), уровня кредитных ставок в экономике, доходов населения. Наверное, можно прогнозировать постепенное восстановление рынка, дальнейшее снижение ставок и изменение доходов населения на уровне «плюс-минус ноль». То есть каких-либо прорывов на горизонте не видно. Должен быть рост, но «по чуть-чуть, по капельке».
Если же вспомнить про риски…
Какова вероятность того, что война придет непосредственно в Беларусь? Как бы вы ее измерили? Особенно после размещения ядерного оружия?
Какова вероятность, что в какой-то момент на этом рынке тоже будут введены какие-нибудь «предельные цены», драконовские налоги и тому подобные радости? Конечно же, в целях защиты интересов населения. МАРТ не спит!
Какова вероятность, что беларусский рубль от плавного скольжения перейдет к уверенному планированию в пропасть? И это вызовет последовательность событий, которая опять отразится на рынке недвижимости.
Очевидно, что вероятность таких вариантов развития событий совсем не нулевая. А значит, жилая недвижимость в городе Минске – рисковый объект для инвестиций. И пару процентов роста цен в год – не очень адекватная плата за те самые риски.
А если вернуться к моральной составляющей, к ностальгии? Прошло 2,5 года. Те, кто был вынужден уехать, в большинстве своем адаптировались на новом месте. Есть работа, чаще более высокооплачиваемая, чем в Беларуси. Есть документы (ВНЖ или иное), позволяющие спокойно жить и работать на новом месте. Дети? В детских садах и школах. Язык? Если не выучен, то уже привычен, не вызывает ежедневного стресса. Есть подсознательное узнавание, привычка, притертость к новым местам обитания. Новые социальные связи налажены.
И именно поэтому беларусы массово продают квартиры там, на Родине, чтобы купить их тут. Тянуть, ждать дальше нечего.
На моих глазах сразу три семьи прошли этот путь, продали квадратные метры там и купили тут. Они уже не вернутся, независимо от развития политической и общественной ситуации в Беларуси. Дело не в квартирах. Вырваны корни и пересажены в новую почву. Процесс был болезненный, но и он подходит к завершению.
Александр Кнырович belsat.eu
Редакция может не разделять мнение автора.
