Калі верыць realt.by, то трэба прызнаць: актыўнасць на менскім рынку нерухомасці проста зашкальвае, б’е ўсе магчымыя рэкорды. 1623 угоды ў сакавіку. Гэта трэці вынік за ўсю гісторыю назіранняў. Больш было толькі ў жніўні 2022-га – 1645. Ну і снежань 2021 года паставіў абсалютны рэкорд – 1655 дамоваў куплі-продажу.
З цэнамі рэальных угодаў сітуацыя крыху горшая. Яны, вядома, «адраслі» ад пікавага падзення сакавіка 2022 года ($ 1242/м2), але даваенны ўзровень $ 1353/м2 таксама яшчэ не дасягнуты. Сёння квадратны метр прадаецца за $ 1317, на 2,6 % ніжэй, чым да ўварвання расейскіх войскаў ва Украіну. Але тут, у коштах, «гістарычныя пікі» яшчэ вельмі далёка. 10 гадоў таму квадратны метр жылля прадаваўся амаль за $ 1800. І долары гэтыя былі яшчэ тыя, паўнаважкія, не як цяперашнія.
Аналітыкі гэтага рынку (а такія ў нас ёсць) могуць разумна і прафесійна паразважаць пра прычыны такіх анамаліяў. Малы ўвод жылля, які суправаджаецца вяртаннем ставак кватэрных крэдытаў са спекулятыўных вяршыняў да больш-менш разумных велічыняў, цалкам можа выклікаць невялікі перагрэў на фоне агульнага падзення наяўных даходаў насельніцтва.
Але цікавей выглядае іншая лічба ў гэтым сектары: практычна траціна продажаў сёння адбываецца паводле даверанасці. Гэта значыць, прадаўцы не маюць магчымасці (або жадання) здзяйсняць угоду асабіста. У 2019 годзе доля такіх дамоваў была на ўзроўні 3–5 %. Мы маем справу з трэндам, з’явай. Людзі, якія вымушана пакінулі краіну, расстаюцца з ілюзіямі, з надзеяй на вяртанне.
Адзін са спецыялістаў гэтага рынку распавёў, што больш за палову заявак на продаж з-за мяжы прыходзіць з Польшчы, астатнія дзеляць Чэхія, Ізраіль, Літва, Эстонія і ЗША. Часцей гаворка ідзе пра шматпакаёвыя кватэры з рамонтам у добрых раёнах. І гэта нядзіўна. Сацыяльнай базай пратэстаў быў зусім не пралетарыят.
Ці правільна яны робяць?
Калі прыбраць маральны складнік, настальгію, жаданне ў будучыні «схіліць галаву» ў родных месцах, то пытанне застаецца ў такой плашчыні: з якой хуткасцю будзе даражэць/таннець нерухомасць у Менску і якія існуюць рызыкі для такога роду аб’екту ўкладанняў? Прагнозная дынаміка цэнаў залежыць ад спалучэння фактараў: наяўнасці прапановы (уводу новага жылля), узроўню крэдытных ставак у эканоміцы, даходаў насельніцтва. Напэўна, можна прагназаваць паступовае аднаўленне рынку, далейшае зніжэнне ставак і змяненне даходаў насельніцтва на ўзроўні «плюс-мінус нуль». Гэта значыць, якіх-небудзь прарываў на гарызонце не відаць. Павінен быць рост, але «патроху, па кропельцы».
Калі ж успомніць пра рызыкі…
Якая імавернасць таго, што вайна прыйдзе непасрэдна ў Беларусь? Як бы вы яе вымералі? Асабліва пасля размяшчэння ядравай зброі?
Якая імавернасць, што ў нейкі момант на гэтым рынку таксама будуць уведзеныя якія-небудзь «гранічныя цэны», драконаўскія падаткі і да таго падобныя радасці? Вядома ж, у мэтах абароны інтарэсаў насельніцтва. МАРГ не спіць!
Якая імавернасць, што беларускі рубель ад плыўнага слізгання пяройдзе да ўпэўненага палёту ў прорву? І гэта выкліча паслядоўнасць падзеяў, якая зноў адаб’ецца на рынку нерухомасці.
Відавочна, што імавернасць такіх варыянтаў развіцця падзеяў зусім не нулявая. А значыць, жылая нерухомасць у горадзе Менску – рызыкоўны аб’ект для інвестыцыяў. І пару адсоткаў росту коштаў за год – не вельмі адэкватная плата за тыя самыя рызыкі.
А калі вярнуцца да маральнага складніка, да настальгіі? Прайшло 2,5 года. Тыя, хто быў вымушаны з’ехаць, у большасці сваёй адаптаваліся на новым месцы. Ёсць праца, часцей больш высокааплатная, чым у Беларусі. Ёсць дакументы (ВНЖ ці іншае), якія дазваляюць спакойна жыць і працаваць на новым месцы. Дзеці? У дзіцячых садках і школах. Мова? Калі не вывучаная, то ўжо звыклая, не выклікае штодзённага стрэсу. Ёсць падсвядомае пазнаванне, звычка, прыцёртасць да новых месцаў жыцця. Новыя сацыяльныя сувязі наладжаны.
І менавіта таму беларусы масава прадаюць кватэры там, на радзіме, каб купіць іх тут. Цягнуць, чакаць далей няма чаго.
На маіх вачах адразу тры сям’і прайшлі гэты шлях, прадалі квадратныя метры там і купілі тут. Яны ўжо не вернуцца, незалежна ад развіцця палітычнай і грамадскай сітуацыі ў Беларусі. Справа не ў кватэрах. Вырваныя карані і перасаджаныя ў новую глебу. Працэс быў балючы, але і ён падыходзіць да завяршэння.
Аляксандр Кныровіч / АА belsat.eu
Рэдакцыя можа не падзяляць меркавання аўтара.
