За сколько сдают квартиры в Варшаве, Вильнюсе, Риге, Тбилиси и Ереване? Снова ищем двухкомнатную
Сравнили минские цены с ценами в столицах стран, куда беларусы нередко эмигрируют. Такое же сравнение мы делали в начале прошлого лета: в Вильнюсе и Риге цены упали, а в Варшаве, Ереване и особенно в Тбилиси выросли. Спросили эксперта, что делать с Варшавой.
Как и прошлым летом, ищем двухкомнатную квартиру в нескольких столицах: Минске, Варшаве, Вильнюсе, Риге, Тбилиси и Ереване. Смотрим квартиры площадью 50-60 м², отбрасываем самые «трэшовые» варианты, в которых ремонта будто не делали со времени распада СССР. Смотрим те же сайты, что и в прошлый раз.
Не рассматриваем недвижимость в центре и совсем далеко от центра. В Минске это пространство между МКАДом и вторым кольцом, 5–10 км от центра. Такие же расстояния берем для Варшавы. Для Вильнюса, Риги и Еревана берем пространство 2,5–5 км от центра, для Тбилиси – 2,5–7 км, так как город вытянут вдоль реки.
По причинам войны в Украине не рассматриваем цены в украинских городах: вопрос безопасности сильно влияет на их уровень. Средняя цена аренды квартир в Киеве резко упала с начала войны и сильно упала с началом морозов и российских обстрелов энергетической инфраструктуры. При выборе жилья в украинских городах приходится учитывать повреждения в результате российской агрессии – такой проблемы в других странах, куда эмигрировало множество беларусов, нет.
Что получили в этом году
В Минске минимальная цена месячной аренды квартиры почти не изменилась, но максимальная подскочила с $550 до $701. Медианная цена, то есть средней квартиры в списке, выросла с $300 до $350. Число предложений под наши критерии немного уменьшилось.
В Варшаве цены сильно выросли с прошлого лета. Тогда медианная цена (вместе с «чиншем») была $676, сейчас – $914. За самую дешевую квартиру, которая подходила под наши критерии, просят уже не $380, а $565. Зато самая дорогая стала немного дешевле: не $1430, а $1279. Предложений тоже стало немного меньше.
В Вильнюсе в прошлый раз мы нашли только 13 квартир, соответствующих нашим критериям, а теперь – 47. Цены снизились: самая дешевая – с $510 до $422, самая дорогая – с $1266 до $916, медианная – с $670 до $633.
В Риге нашлось уже не 8, а 18 квартир, и цены упали даже больше, чем в Вильнюсе: минимальная – с $486 до $317, медианная – с $590 до $461. Правда, нашлись пару чрезвычайно дорогих квартир: в прошлый раз за самую дорогую просили $625, в этот раз – $2146.
В Тбилиси цены выросли сумасшедшим образом, хотя и предложений стало гораздо больше. В прошлый раз нашлось 78 квартир под наши критерии, на этот раз – несколько сотен. Проанализировали 200 квартир из разных районов и ценовых категорий. Самая дешевая прошлым летом (то есть в туристический сезон!) стоила в Тбилиси $278, теперь же – $501. Самая дорогая была $1400, стала $1504. Медианная цена выросла с $500 до $902 – Тбилиси догнал Варшаву.
В Ереване похожая ситуация, но изменения не такие революционные. В прошлый раз нашли 134 квартиры, в этот – ровно две сотни. Минимальная цена выросла с $286 до $438, максимальная – с $1385 до $1956, медианная – с $668 до $772.
Однако в Ереване нашлось удивительно много объявлений о якобы разных квартирах, но с одинаковыми снимками – в прошлый раз таких фальшивок было ощутимо меньше. Чуть больше там стали предлагать «трэшовых» квартир. В Тбилиси же наоборот: плохих и фальшивых предложений нашлось меньше, чем в прошлый раз.
Важно знать: в Польше, Литве и Латвии цены на коммунальные услуги значительно выше, чем в Беларуси, Армении и Грузии. «Коммуналка» в Польше, Литве и Латвии может составить сотню-другую долларов в месяц в холодное время, поэтому о ценах на коммунальные услуги следует спрашивать перед заключением договора.
Что с ценами в Польше?
Польша – пожалуй самое популярное направление эмиграции беларусов. Поэтому подробно расспросили эксперта: об аренде квартир в Польше «Белсату» рассказала Ирина Головач – беларуска, которая в Польше стала совладельцем риэлторского агентства.
Цены на аренду квартир действительно повысились, подтверждает она. По сравнению с тем, что было до начала войны в Украине, наполовину, а где-то и вдвое. На цены повлиял и приезд беженцев из Украины и Беларуси, и высокая инфляция. Сейчас так по всей Польше.
«В магазинах все цены стали расти, ценник вырос на коммуналку, на вывоз мусора… Самый важный момент: выросли ставки по кредитам. Настолько выросли, что выплаты по кредитам стали ровно в два раза больше, – рассказывает Ирина Головач. – Поэтому все эти моменты повлияли на рост цен на аренду».
В Кракове, говорит специалистка, за год цены на аренду квартир выросли более чем на 30%, сильно выросли цены во Вроцлаве (куда релоцировалось много IT-компаний). В Гданьске рост начнется ближе к концу весны – там цены сезонные, ведь Труймясто (Гданьск, Гдыня и Сопот, сросшиеся в один город) – это фактически курорт.
Ирина Головач вспоминает, что слышала от хозяев квартир: «Мы по кредиту больше платим, чем за квартиру арендная плата». Для многих в Польше сдаваемое жилье – это инвестиции и бизнес. Сейчас цены немного снизились по сравнению с пиком, так как в 2023 году немного уменьшились ставки по кредитам, однако коммунальные платежи продолжили рост.
Что нужно знать об аренде квартиры в Польше
Прежде всего нужно изучить, из чего в Польше складывается стоимость аренды квартиры, советует Ирина Головач. Состоит она не только из цены, которую обычно помечают в объявлениях, но еще из административной неизменной части коммуналки (что называется словом czynsz), которая составляет сотни злотых, и переменной части коммуналки (что называют словом media), которая может составлять еще сотни злотых. Значит, в объявлении, где указана цена 3000 злотых, платить ежемесячно придется может даже и 4000.
Кроме того, практически все арендодатели требуют оставить залог (kaucja) размером в одну или две месячные платы на случай повреждений в квартире, который должны вернуть в течение месяца при выселении (за вычетом стоимости испорченного).
Квартиры в Польше трудно снять с маленькими детьми и с домашними питомцами, особенно если речь идет о квартирах более дорогого сегмента, рассказывает Ирина Головач. Также будет трудно без знания польского языка.
Хотя немало поляков, особенно старшего поколения, поймут русский или беларусский, а многие из молодых говорят по-английски, при первой встрече об этом не скажут, а найдут какую-нибудь причину, чтобы вежливо отказать. На старте разговора с собственником лучше просить помощь третьих лиц – знакомых или посредников, владеющих польским.
Najem okazjonalny – не страшно, а нормально
В Польше распространена непривычная для постсоветских стран практика: umowa najmu okazjonalnego. В отличие от обычного договора, при заключении договора najmu okazjonalnego арендатор должен указать адрес, где может жить в случае выселения (и получить согласие на это от собственника помещения по тому адресу).
Это вовсе не признак мошенничества, а вполне нормальная практика, уверяет Ирина Головач:
«В Польше законодательство по части аренды жилья стоит на защите прав арендатора, как бы странно это ни звучало. Если вы заселились, хозяин не имеет права выселить в течение трех месяцев, не имеет права выселить с детьми, не имеет права выселить в период пандемии… Особенно за 2021 год поляки насытились этим законодательством. Пандемия – никого не могут выселить, даже если ничего не оплачивают. С полицией можешь приходить, можешь замки менять, однако в соответствии с законодательством – не выселять.
На этот случай используют najem okazjonalny. Но опять же, есть условия для выселения: это неуплата, нарушение существенных условий контракта – все это прописано. При этом должны еще уведомления быть отправлены арендатору. То есть переживать по этому поводу не надо».
Суть в том, что выселяют не просто на улицу, а на резервный адрес, поясняет она. Это может быть адрес друзей или знакомых, которые являются собственниками квартир (арендованная квартира не подойдет). Практика настолько распространена, что риэлторы помогают клиентам с таким запасным адресом, поскольку без него бывает трудно найти квартиру с обычным договором.
Как не попасться на уловки мошенников? Четыре маркера, которые должны вызвать подозрения
На рынке жилья есть мошенники, к этому нужно быть готовым. Ирина Головач называет приметы, которые должны насторожить:
1. Автор объявления на сайте зарегистрировался совсем недавно, только что дал объявление.
2. Автор объявления не может разговаривать по телефону. Хочет переписываться, аргументирует это отсутствием связи или пребыванием за границей.
3. Цена на жилье значительно ниже рыночной стоимости, при этом квартира очень красивая.
Эти три пункта должны просто насторожить. А следующий собеседница называет очень опасным.
4. Автор объявления просит внести предоплату, не показав квартиру. Например, обещает сразу приехать из-за границы, чтобы сдать квартиру, вот прямо сейчас купить билет, если получит предоплату.
Ирина Головач призывает не переводить денег в таком случае: объявление просто удалят, автора будет не найти и деньги вернуть не получится.
Алесь Новоборский / АА belsat.eu
