Еще вначале этого года агентства недвижимости констатировали: увеличивается доля сделок, в которых люди улучшают жилищные условия. Продают однокомнатные квартиры, чтобы купить двухкомнатные, продают двухкомнатные, чтобы переехать в трехкомнатные. Пандемия и непредсказуемый по масштабу кризис многие тенденции поставили на паузу. Но желание улучшать жилищные условия наверняка не пропало. Что делать, если очень хочется квартиру побольше? Ждать или срочно шевелится? Ответ на этот вопрос зависит от того, есть ли у вас накопления в 15-20 тысяч долларов.
Эти 15-20 тысяч долларов – цена одной дополнительной комнаты. Интервал почти магический – он существенно не меняется вне зависимости от цен на рынке. Рассмотрим три жизненных сценария и оптимальные стратегии поведения.
Накоплений вообще нет, но квартиру побольше хочется
Еще недавно люди с нормальными официальными доходами и без таланта откладывать деньги просто шли в банк и одалживали недостающую сумму. Сейчас ситуация усложнилась. Нужно очень быстро шевелиться, чтобы вскочить в последний вагон отбывающего поезда под названием «кредитование покупки квартиры на вторичном рынке». С первого мая Беларусбанк прекратил кредитовать покупку вторичного жилья. На момент публикации есть кредиты под 14,09% у Белинвестбанка, еще два банка одалживают деньги под более высокую ставку. В Белинвестбанке уточняют: рассматривать заявку на кредит могут до 10 дней.
Имея приличный официальный доход (и уверенность в том, что вы его не потеряете), довольно безопасно «одалживать» у банка до 20 тысяч долларов (по грубым подсчетам – до 50 тысяч рублей). Выплата при такой сумме будет около 800 рублей в месяц, за досрочное погашение – никаких штрафных санкций.
Но есть риск, что пока вы продадите свою квартиру, и этот банк свернет кредитование. Так что стоит очень хорошо подумать, прежде чем самостоятельно ввязаться в бой (читай, выставить свою квартиру на продажу и начать поиск варианта для покупки).
Кстати, цепочная сделка – это тот случай, когда имеет смысл потратиться на работу крупного агентства недвижимости, у которого есть свой ипотечный отдел, отслеживающий «телодвижения» банков, база квартир на продажу и список потенциальных покупателей. Там помогут и с продажей, и с покупкой, и с документами на кредит, и с психологической поддержкой. Правда, обойдутся услуги в 1,5-2,5 тысячи долларов в эквиваленте. Но если вы не из породы везунчиков, вам вариант «очень быстро шевелиться» на пикирующем рынке не подойдет. Выбирайте второй вариант реакции – перейти в режим накопления. 15 тысяч – сумма не заоблачная, ее можно собрать за несколько лет. А за эти несколько лет многое может измениться. Главное – крыша над головой уже есть.
Накоплено 5 тысяч, на квартиру побольше не хватает
Есть чек-лист действий для мобильных людей. Сейчас и срочно продаете свою квартиру, деньги в валюте кладете в банк, переезжаете в съемные апартаменты. Через несколько месяцев (если рынок будет долго сопротивляться – к весне) – выбираете квартиру попросторней, которая уже вписывается в ту сумму, что вы храните в банке.
Люди, следящие за рынком, провернули эту операцию еще в начале марта, когда появились первые упоминания надвигающегося кризиса. Например, знакомые продали за 55 тысяч однокомнатную, с хорошим ремонтом, квартиру в девятиэтажке в районе метро Кунцевщина. Сейчас похожие предлагают за 50 тысяч. А в соседнем доме двухкомнатная квартира с хорошим ремонтом выставлена за 65 тысяч. Район семье нравится, но ребята ждут, когда цена «двушек» впишется в их бюджет – в 60 тысяч. И велика вероятность, что ждать им долго не придется.
Главная сложность сейчас – продать свою квартиру. Агенты говорят, что покупатели вялые, и тоже ждут снижения цен. Тем не менее, всегда есть люди, которым квартира нужна срочно. А срочно бывают чаще всего нужны однушки, компактные двушки. То есть и сейчас есть сделки купли-продажи квартир по адекватным ценам.
Сложнее сказать, какая это – адекватная цена. Пожалуй, на 3-5 тысяч дешевле, чем продает сосед. С этим сложно смириться, но нужно помнить, что цены завтра будут еще ниже.
Накоплено 15 тысяч: стоит ли подождать
Человек с квартирой и такой суммой может себя чувствовать уверенно и никуда не спешить. Сколько бы не стоила его квартира в перспективе, накопленного хватит, чтобы «докупить» комнату. Но и тут можно поиграть с мобильностью. Попытаться продать то, что есть, чтобы через полгода-год купить то, о чем даже мечтать не смел. Особенно хорош этот вариант для тех, у кого есть возможность не тратиться на аренду жилья, а пожить, например, у родителей и подкопить на ремонт. При таком раскладе будет несложно дождаться, когда застройщики снизят цены (пока большинство снизило цену метра в 60-метровых двухкомнатных квартирах до 1140-1150 долларов – резерв для снижения цены есть). И без кредитов построить новенькую двухкомнатную квартиру.
Тут, правда, стоит помнить, что новостройка потребует средств на отделку, а это от 10 тысяч долларов и до бесконечности. А новостройка-полуфабрикат (которая сдается без разводки, стен, штукатурки) вытянет из кармана еще по 200 долларов за квадратный метр, только чтобы довести ее до состояния, когда можно приступать к отделке.
И еще один момент, который стоит учесть при принятии решения – продавать ли квартиру или перейти в режим накопления – предложение квартир, выставленных на продажу, растет с каждым днем. С середины марта до первых чисел мая количество выставленных на продажу квартир в Минске выросло на 1,5 тысячи – это очень много. Предложение будет давить на рынок, заставляя цены снижаться. То есть шансы продать квартиру по цене, которая вам кажется хорошей, с каждым днем будут таять.
Но мы еще далеки от дна. Дно цен мы видели – это 1100 долларов за квадратный метр в однокомнатной квартире в типовой панельке, и 1000 долларов – за квадратный метр в двухкомнатной, по 950 долларов – метр в трехкомнатных хрущевках. Самые смелые эксперты прогнозируют, что цены на вторичном рынке будут еще ниже. Но в кризис такой глубины верить не хочется.
Редакция может не разделять мнение автора.
